映象商业

　　装修材料和承诺不符、与市场价格差距太大、样板间里展示的不作为依据……近年来，“精装房”引起的纠纷层出不穷，商品房买卖合同质量纠纷案件愈加集中于装修质量环节。为规范案件审理，统一裁判尺度，平等维护购房者和房地产开发企业的合法权益，12月16日，江苏高院民六庭印发了《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》，供全省法院参考。这是国内首个专门针对精装房的规范指导意见。

　　亮点1： 交付房屋装修质量应与样板房相同

　　记者看到，该《审理指南》首先明确了商品装修房买卖合同的概念。《指南》写明，“相对于商品毛坯房，商品装修房，也就是俗称的‘精装修房’、《商品住宅装修一次到位实施导则》所称的‘全装修房’”。

　　实际拿到的房屋与广告或样板房存在差距，这是令很多购房者最怕遇到的情况，而发生纠纷后，开发商却往往强调“以合同为准”。在《指南》“装修质量约定要求的认定”中，规定了出卖人的广告宣传、样板房对装修价格等所作说明和允诺具体确定，对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，应当视为合同内容。

　　签订合同时对装修材料品牌、档次的约定模糊，样板间里多是一线品牌，拿到房子却发现变成了所谓的“同档品牌”，这也被认为是精装房的一大常见“猫腻”。《指南》规定，商品房装修房销售时，出卖人设置样板房的，交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同。样板房装修的部品材料、施工质量和品质档次，应当作为装修质量要求的认定依据。商品房买卖合同概括性排除样板房、广告宣传对装修质量要求约定的，不予支持。商品房买卖合同就交付房屋的装修与样板房、广告宣传等不一致之处有明确具体的特别约定的，从其约定，但该约定未进行提示或者说明的除外。

　　亮点2：明确何时以装修价格作为装修质量要求

　　精装房的装修价格是购房人最关注的项目之一，精装的质量能否达到价格对应的标准容易产生纠纷。那么，装修价格与装修质量应以什么为准呢?

　　《指南》明确，当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定，买受人(一般指购房者)主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。

　　当事人没有对装修质量要求作出明确约定，买受人主张以装修价格作为装修质量要求的，应予支持。买卖合同约定装修价格的，以约定装修价格为依据;买卖合同没有约定装修价格的，以广告宣传装修价格为依据，没有广告宣传价格的以备案装修价格为依据。

　　当事人约定的装修质量要求的相关内容至诉讼时仍不能明确，或者明显不足以反映基本装修价格，或者交付房屋实际装修质量与样板房存在明显差异的，买受人主张依照前款规定以装修价格作为装修质量要求的，应予支持。

　　亮点3：给出因质量问题减少装修价款的计算公式

　　如果装修质量不符合约定构成违约，出卖人应当承担约定的违约责任。那么经出卖人指示买受人与第三方装修企业另行签订装修合同时呢?

　　《指南》“装修质量不符合约定的责任”中表示，在这种情况下，对于装修质量违约有约定的从其约定，但不影响出卖人违约责任的承担。

　　记者注意到，对于买受人请求解除商品装修房买卖合同和赔偿损失的，法院应予支持的情形，除了“如遇到因装修质量问题严重影响正常居住使用”，《指南》还规定了“存在如装修环保质量不合格等依法不得交付使用”。

　　对装修实际价值明显低于约定装修价格的违约责任，当事人没有约定或者约定不明，买受人请求出卖人承担减少房屋装修部分价款的违约责任的，法院应予支持。

　　《指南》规定减少装修价款，一般以维持合同约定交易条件均衡性为原则按“同比降低”规则核算具体数额。具体方法为，以房屋交付条件成就买受人应当受领为评估时点，以房屋所在地房屋装修市场价格为基准，对实际装修价格和约定装修价格进行评估，实际装修估价与约定装修估价比例的差额与装修部分销售价格的乘积，即为减少装修价款的数额，计算公式为(1-实际装修估价/约定装修估价)×装修价格。

　　■律师观点

　　为“精装房”装修质量常见纠纷给出“说法”

　　那么，这份《审理指南》的出台有何意义，又有哪些亮点呢?扬子晚报记者采访了江苏亿诚律师事务所的徐旭东律师。

　　徐旭东认为，这份《审理指南》最重要的意义在于为“精装房”装修质量的常见纠纷给出了“说法”。

　　他表示，《审理指南》厘清了纠纷背后的合同关系，对质量约定优于价格约定，规定问题严重可拒绝受领房屋。特别是明确了广告宣传、样板房可作为质量标准，出卖人负有质量合格证明责任，减少装修价款按“同比降低”规则核算，这些都是老百姓购买精装房时最为关注的问题。而装修环保不达标可以解除合同，也可以要求赔偿损失，成为了这份《指南》的一个亮点。

　　“老百姓打官司，缺乏专业知识，所以举证责任成为质量纠纷诉讼的胜败重要因素。”徐旭东告诉记者，按指南规定买房人只要初步证明装修存在质量问题即可，卖房人则需要具体证明质量是否合格或符合约定。

　　徐旭东认为，这份《审理指南》在维护购房者权益的同时，也维护了房地产开发企业的合法权益。